Risiken im Stockwerkeigentum
Die wichtigsten Motive, Wohneigentum zu erwerben, sind der Kostenvorteil, die Unabhängigkeit und die Vermögensanlage. Die beiden letztgenannten sind jedoch durch das Stockwerkeigentum nicht nachhaltig gestützt, was ein grosses, aber oft vernachlässigtes Problem darstellt. Dabei sind vor allem zwei (2) Schwachstellen auszumachen. Zuerst einmal sind die Kosten für die Erneuerung und Sanierung nicht gesichert. Zwar ist ein Erneuerungsfonds gesetzlich vorgeschrieben, aber er enthält keine Pflicht zur Vermögensanhäufung. So reichen die Mittel in der Regel zwar für den Unterhalt, nicht aber für die Sanierung und Erneuerung, die nach 40 bis 50 Jahren unweigerlich anstehen. In der Schweiz trifft das auf immerhin rund 180'000 Gebäude mit Wohneinheiten im Stockwerkeigentum zu, die vor 1980 erstellt wurden.
Die zweite Schwachstelle betrifft das ungelöste Problem des Abbruchs der Bauten. Nach 100 Bestandsjahren, oft schon früher, drängt sich das Thema zwangsläufig auf. Wenn die Werterhaltung und die Markttauglichkeit der Bauten und damit der Stockwerkeinheiten aber nicht gewährleistet sind, lösen sich die scheinbaren Vorteile des Stockwerkeigentums also gewissermassen in Luft auf.
Problemfall Erneuerungsfonds
Die Werterhaltung bei Stockwerkeigentum ist dann gegeben, wenn sich das Bauwerk und der Aussenraum zu jedem Zeitpunkt neuwertig zeigen und mit der Qualität der Standortumgebung im Einklang sind. Dazu gehören auch die gemeinsam genutzte Infrastruktur des Stockwerkeigentums wie Fassaden, Fenster, Storen/Rollläden, Hauskern, Dächer, Haustechnik (Leitungen Sanitär und Elektrik), die Energiezentrale und mehr. Alles muss zwingend entsprechend seiner Lebensdauer erneuert werden, denn ein Rückstand bei der Erneuerung belastet die Verkaufsattraktivität der Wohneinheiten, die Kapitalvernichtung ist gross, und die Energieeffizienz bleibt gering.
Selbst wenn die benötigten finanziellen Mittel vorhanden sind, ist es eine grosse Herausforderung, den notwendigen Erneuerungsprozess mit vielen Eigentümerinnen und Eigentümern zu gestalten. Fehlen diese Mittel, sind derartige Vorhaben erst recht selten von Erfolg gekrönt.
Zur Finanzierung von grösseren Sanierungen kommen Mittel aus dem Erneuerungsfonds und direkte Beiträge der Eigentümer infrage. Je geringer der Erneuerungsfonds dotiert ist, desto höher fallen die direkten Kosten aus.
Diesem Umstand kann Rechnung getragen werden, indem der Erneuerungsfonds zwingender Bestandteil des Verkaufsvertrags für Stockwerkeigentum ist. Der Erneuerungsfonds sollte mit 0,5 bis 0,8 Prozent, gemessen an den Erstellungskosten (Tiefbau, Hochbau und Aussenraum), jährlich anfallend, gespeist werden. Die Liquidität sollte immer ausreichend sein, um umfassende Ereignis- und Erneuerungsinvestitionen zu tätigen.
Die vom Bundesamt für Wohnungswesen im Jahr 2010 in Auftrag gegebene Studie Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum zeigt auf, dass die meisten Stockwerkeigentümergemeinschaften davon ausgehen, ihr Erneuerungsfonds werde die Erneuerungskosten nicht decken können. Dies birgt ein hohes Risikopotenzial: Die Gesamtsanierungen könnten in eine finanzielle Sackgasse führen.
Dem Schreibenden sind Fälle von Eigentümern bekannt, die jede Zahlung verweigern, sich grundsätzlich in keine Diskussion betreffend Erneuerungsinvestitionen einlassen, Stockwerkeigentümerversammlungen konsequent fernbleiben und ein Nein kommunizieren, zahlungsunfähig sind, den Zutritt zu ihrer Wohnung für Projektabklärungen verweigern und Handwerker bedrohen. Eine Durchsetzung der Interessen auf gerichtlicher Ebene ist unwahrscheinlich, wenn nicht gar unmöglich, wenn eine Stockwerkeigentümerschaft einerseits gegen einzelne Eigentümer vorgehen muss und anderseits gleichzeitig ein gutes Klima für eine aufbauende Wohnungssituation schaffen soll.
Soll das Modell Stockwerkeigentum als funktionierendes schweizerisches Modell bestehen, sind wirkungsvolle Lösungen gefragt. Eine Erneuerung in einer Gemeinschaft durchzusetzen, erfordert grosse Ressourcen, umso mehr, wenn die finanziellen Mittel fehlen und die Interessen und Ziele der Eigentümer differieren.
Voraussetzung dafür sind Durchsetzungsvermögen, Sachkenntnis und die Bereitschaft für einen zeitintensiven Einsatz.
Kostenwahrheit gegen Überhitzung
Einen grossen Vorteil hat das Fondssparen dadurch, dass es für die realen Wohnungskosten sensibilisiert. Durch die zurzeit (sehr) tiefen Hypothekarfinanzierungszinsen entsteht nämlich der Eindruck, Stockwerkeigentum sei ein Schnäppchen. Gerne vergessen werden dabei die zusätzlich anfallenden Bewirtschaftungs- und Verwaltungsaufwände, die Rückstellungen im Erneuerungsfonds für Sanierungsinvestitionen, Erneuerungen innerhalb der Wohnung und die eingesetzten Eigenmittel jedes Eigentümers. Die Kostenwahrheit wirkt der Marktüberhitzung entgegen.
Die Empfehlung des Hauseigentümerverbandes, lediglich 0,2 bis 0,5 Prozent für das Fondssparen einzusetzen, muss kritisch hinterfragt werden.
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